長期譲渡所得の概算取得費控除

個人が5年以上所有していた不動産を譲渡した場合において、取得費が不明な場合や実際の取得費が僅少な場合には譲渡価額の5％を概算取得費として控除することができます。
しかし、よほど昔に購入したもの(又はそれを相続したもの)等でない限り、実際の取得費の方が金額が大きく、所得税の計算上有利となります。
不動産購入時の書類は洩らさず保存するようにしておくようにしましょう。

市街地価格指数を基に取得費を推算する

とはいえ、先祖代々から受け継いでいる不動産や何十年も昔に購入した不動産の場合はいくらで購入したかを証明する書類がなくなっているケースも少なくありません。
不動産を譲渡した場合には売却価額も高額になると思われます。 概算取得費を5％とした場合、明らかに実態に見合っていないにも関わらず売却価額の95％部分について課税されてしまうことになります。

ところが、概算取得費を使わずに合理的に購入時の時価相当額を推定できる方法があれば、その方法によって計算された時価をもって取得費とすることが認められると考えられます。
例えば、
・土地の取得価額は、『市街地価格指数』から推算する。
・建物の取得価額は、『着工建築物構造別単価』を基に推算する。

国税不服審判所も、「着工建物構造別単価」「市街地価格指数」を基に算定する方法は、統計的な数値であることから、市場価格を反映した近似値の取得費が計算できることになり、合理的な算定方法であると認めた事例があります。
市街地価格指数はある一定時点での宅地価格を100とした場合にその推移を表す指標となっているので、譲渡時の時価と譲渡した時と取得した時の市街地価格指数をもって取得した時の宅地価格を推算することができます。
例えば、譲渡対価1億円の土地の取得価額は取得時の市街地価格指数が50、譲渡時の市街地価格指数が125だとすれば、1億円×50/125＝4千万円と推算することができます。

ただし、すべてのケースにおいてこのような推算が認められるというものではないでしょう。
実際の取得費が判明しているのに、このような推算を行った方が取得費を多く見積もることができるから・・・という理由では認められないでしょう。